Upadłość najemcy to problem dla wynajmującego nieruchomość

Co dzieje się z umową najmu po ogłoszeniu upadłości?

Ustawa Prawo upadłościowe (dalej „PrUp”) w sposób wyraźny reguluje skutki ogłoszenia upadłości dla poszczególnych zobowiązań upadłego. Umowy najmu i dzierżawy zawarte przez upadłego podlegają regulacji art. 110 PrUp. Przepis ten ma charakter szczególny i wyłącza zastosowanie przepisu art. 98 PrUp, który ma charakter przepisu ogólnego odnoszącego się generalnie do umów wzajemnych, których stroną jest upadły.

Wspomniany przepis ogólny (art. 98 PrUp) przyznaje syndykowi prawo do odstąpienia – za zgodą sędziego komisarza od umowy wzajemnej zawartej przez upadłego, jeżeli zobowiązania z tej umowy nie zostały wykonane w całości lub w części. W dalszej części tego istotnego przepisu został uregulowany tryb takiego odstąpienia oraz szczegółowe prawa i obowiązki drugiej strony takiej umowy zawartej z upadłym. Przepis ten ma duże praktyczne znaczenie i istotną funkcję. Sprawne zakończenie stosunków prawnych zawartych przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości, jest jednym z kluczowych elementów na drodze do efektywnej likwidacji majątku upadłego i zaspokojenia wierzycieli.

Przepis ten ma jednak charakter klauzuli generalnej, która nie zawsze będzie miała zastosowanie. W rozdziale ustawy Prawo upadłościowe dotyczącym skutków ogłoszenia upadłości dla zobowiązań upadłego, w sposób szczególny uregulowane zostały określone typy umów. Taka szczególna regulacja dotyczy m.in. umowy najmu, w ramach której upadły występuje jako najemca.

W przypadku umowy najmu zawartej przez upadłego, syndyk „wstępuje” w stosunek prawny zawarty przez upadłego i ma ściśle określone przepisami Prawa upadłościowego uprawnienia. W zależności od tego czy przedmiot umowy został już wydany upadłemu, czy też to jeszcze nie nastąpiło, może albo od umowy odstąpić albo ją wypowiedzieć. Przy czym odstąpienie jest możliwe jedynie wtedy, gdy w dacie ogłoszenia upadłości przedmiot najmu (lub dzierżawy) nie został upadłemu wydany. W tym przypadku jest to uprawnienie symetryczne, bo także druga strona umowy (kontrahent upadłego) może od umowy odstąpić.

WAŻNE!

Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Jeżeli do wydania przedmiotu najmu już doszło przed ogłoszeniem upadłości, syndyk, który chce dokonać skrócenia okresu trwania umowy, może ją jedynie wypowiedzieć.

Co istotne, różnica pomiędzy dwoma wymienionymi trybami rozwiązania umowy powinna być wyraźnie dostrzegana. Na gruncie prawa cywilnego ta różnica jest w pełni czytelna i analogicznie musi być taka przy stosowaniu przepisów Prawa upadłościowego. Nie ma żadnych podstaw do przypisywania skutków prawnych oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy na gruncie prawa upadłościowego, które byłyby odmienne od tych obowiązujących na gruncie prawa cywilnego. W przypadku wypowiedzenia umowy skutki prawne dla jej bytu (wygaszenie stosunku prawnego) następują z chwilą upływu okresu wypowiedzenia. Do tego czasu umowa wiąże obie strony stosunku prawnego, obie strony zobowiązane są do wzajemnych świadczeń. Powstają i stają się wymagalne należności z tytułu czynszu za okres po ogłoszeniu upadłości (stanowiące tzw. inne zobowiązania masy upadłości).

Jakie są dodatkowe uprawnienia syndyka po ogłoszeniu upadłości najemcy?

Syndyk może w tym wypadku skorzystać z szerszych uprawnień do wypowiedzenia umowy, niż zostało to zastrzeżone w umowie pomiędzy wynajmującym a upadłym (najemcą). Syndyk może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, nawet wtedy gdy brak jest w umowie zapisów dopuszczających możliwość wypowiedzenia umowy. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze.

Ustawodawca daje wiec syndykowi prawo do zastosowania ustawowych terminów wypowiedzenia umowy, jeżeli są one krótsze od tych jakie zastrzegły sobie strony w umowie najmu. Jeżeli więc kodeks cywilny przewiduje krótszy termin wypowiedzenia umowy niż ten przewidziany w samej umowie, syndyk nie musi czuć się związany zapisami umowy.

Co więcej, odmiennie niż w przypadku prawa do odstąpienia od umowy najmu, z którego syndyk może skorzystać w ściśle określonym terminie (w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia upadłości) tutaj takich ograniczeń nie ma. Syndyk może skorzystać z prawa wypowiedzenia umowy najmu w każdym czasie w toku postępowania upadłościowego, gdy uzna, że jest to właściwe z punktu widzenia celu postępowania upadłościowego.

PRZYKŁAD 1

Umowa najmu powierzchni magazynowo-biurowej została zawarta na 4 lata. Strony nie przewidziały w umowie możliwości jej wypowiedzenia. W trakcie wykonywania przez strony tej umowy (pod koniec drugiego roku obowiązywania umowy najmu) zostaje ogłoszona upadłość najemcy, który prowadzi na nieruchomości swoją działalność gospodarczą. W takim wypadku – pomimo, iż umowa nie przewiduje takiej możliwości – ustanowiony w postępowaniu upadłościowym najemcy syndyk masy upadłości ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

W opisywanym przykładzie interesy obu stron podlegają ochronie. Z jednej strony syndyk ma prawo do wypowiedzenia umowy także wtedy, gdy na zasadach ogólnych byłoby to niemożliwe (brak klauzuli przewidującej możliwość wcześniejszego rozwiązania w umowie zawartej na czas oznaczony). Termin trzymiesięczny wypowiedzenia umowy najmu nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego ma umożliwić syndykowi stopniowe i racjonalne wygaszanie przedsiębiorstwa upadłego. Jednocześnie ma dać czas syndykowi na wykonanie ciążących na nim zobowiązań do opróżnienia nieruchomości będącej przedmiotem najmu oraz przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego. Z drugiej strony okres wypowiedzenia dla wynajmującego jest okresem na poszukiwanie nowego najemcy, co w przypadku nieruchomości jest procesem niełatwym i czasochłonnym.

Czy za okres wypowiedzenia wynajmującemu przysługuje czynsz najmu i czy należność z tego tytułu podlega zgłoszeniu na listę wierzytelności?

Żeby w pełni zrealizować zasadę poszanowania uzasadnionych interesów obu stron tj. wynajmującego oraz syndyka masy upadłości (reprezentującego interesy wierzycieli upadłego), właściwie należy stosować zasady wzajemnych rozliczeń.

Po pierwsze, należy pamiętać, iż wynajmującemu w okresie wypowiedzenia umowy przysługuje wynagrodzenie (czynsz najmu i inne ewentualne świadczenia) w wysokości określonej w umowie najmu.

Po drugie i nie mniej istotne, wierzytelność o zapłatę tego wynagrodzenia jest zaspokajana na szczególnych zasadach, odmiennych od klasycznej ścieżki polegającej na zgłoszeniu wierzytelności na listę wierzytelności.

Zgodnie z tymi zasadami należności, które wynikają ze stosunków obligacyjnych zawiązanych jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, w które to stosunki po ogłoszeniu upadłości wstąpił syndyk masy upadłości, naliczone za okres po ogłoszeniu upadłości stanowią tzw. wierzytelności w stosunku do masy upadłości.

Ta kwalifikacja ma tutaj znaczenie kluczowe. Tego rodzaju wierzytelności w odróżnieniu od tzw. wierzytelności upadłościowych, nie muszą być zgłaszane na listę wierzytelności i nie podlegają zaspokojeniu w klasycznym dla postępowania upadłościowego trybie. Zaspokajane są przez syndyka na zasadach właściwych dla innych tzw. zobowiązań masy upadłości (do których należą m.in. zobowiązania wynikające z czynności syndyka). Zaspokojenie następuje bezpośrednio, w miarę wpływu środków do masy upadłości i po zaspokojeniu kosztów postępowania.

Praktyczny wymiar tej prawnej kwalifikacji dla wynajmującego jest ogromny. W realiach statystycznych zaspokojenia wierzycieli (niezabezpieczonych rzeczowo) w postępowaniach upadłościowych, jedynie taka kwalifikacja należności wynajmującego daje mu realną możliwość uzyskania środków w pełnej wysokości. Wszystko oczywiście zależy od cech indywidulanego przypadku, tj. cech danej upadłości. W szczególności od struktury i liczby wierzycieli upadłościowych oraz relacji pomiędzy wysokością zobowiązań upadłego oraz wartością jego majątku.

Niemniej jednak, w przypadku gdyby wynajmujący zmuszony był zgłosić taką wierzytelność na listę wierzytelności i czekać na zaspokojenie w konkurencji z innymi wierzycielami upadłego (czyli został odesłany na klasyczną ścieżkę zaspokojenia wierzytelności w postępowaniu upadłościowym), szanse na zaspokojenie były bardzo ograniczone.

PRZYKŁAD 2

Opisana w przykładzie 1 umowa najmu powierzchni magazynowo-biurowej, zastała przez syndyka wypowiedziana z zachowaniem terminu trzymiesięcznego. Syndyk zwrócił nieruchomość wynajmującemu, przywracając jej stan do stanu zgodnego z ustaleniami umownymi. Należności czynszowe za okres po ogłoszeniu upadłości do czasu upływu terminu zaspokojenia, zostały zaspokojone przez syndyka, na przestrzeni kilku miesięcy, w miarę jak do masy upadłości wpływały środki pieniężne. Wynajmujący zgłosił na listę wierzytelności jedynie te należności czynszowe, które były wymagalne za okres przed ogłoszeniem upadłości. W tym zakresie wynajmujący oczekuje z innych wierzycielami upadłego na pełną likwidację majątku upadłego i ewentualne zaspokojenie w ramach sporządzanych przez syndyka planów podziału.

O czym powinien pamiętać wynajmujący nieruchomość w przypadku ogłoszenia upadłości najemcy?

• Z chwilą upadłości, przepisy prawa upadłościowego modyfikują prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy (upadłego) wynikające z umowy najmu, podmiotem odpowiedzialnym za wykonywanie umowy po stronie najemcy staje się syndyk masy upadłości;
• Co do zasady syndyk masy upadłości, będzie zmierzał do jak najszybszego zakończenia umowy najmu, o ile jej dalsze wykonywanie przez pewien okres nie będzie konieczne lub przynajmniej uzasadnione z punktu widzenia potrzeb masy upadłości i celu postępowania upadłościowego; wynajmujący musi być przygotowany na taki scenariusz, już od chwili kiedy dowie się o ogłoszeniu upadłości swojego najemcy,
• Syndyk ma szczególne uprawnienia do zakończenia obowiązywania umowy najmu zawartej przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości; niemniej jednak wynajmującemu przysługują także określone uprawnienia;
• Należności na rzecz wynajmującego z tytułu czynszu najmu za okres po ogłoszeniu upadłości (w tym za okres wypowiedzenia umowy najmu) zaspokajane są w szczególnym trybie;
• Domaganie się przez wynajmującego zastosowania właściwego trybu zaspokojenia takich należności czynszowych ma znaczenie kluczowe;
• W większości przypadków, jeżeli wynajmujący nie zadba o zaspokojenie tych należności we właściwym trybie, te należności czynszowe zostaną zaspokojone w terminie odległym i w stopniu znikomym, albo w ogóle zostanie on pozbawiony zaspokojenia w tym zakresie.