Ścianki działowe kością niezgody przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu

W wypadku obliczania powierzchni użytkowej lokalu najwięcej emocji budzą ściany działowe. Konkretnie chodzi o to, czy powierzchnia pod nimi powinna być uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej, czy też nie – piszą na portalu prawo.pl Anna Halczuk-Izydorczyk i Michalina Woch z Kancelarii Prawnej Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Powierzchnia użytkowa lokalu to jedno z kluczowych pojęć w branży nieruchomości, które bezpośrednio wpływa na wartość mieszkania oraz decyzje zakupowe nabywców. Jej prawidłowe określenie ma nie tylko konsekwencje finansowe, ale również prawne.

Czym jest powierzchnia użytkowa?

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów powierzchnia użytkowa to powierzchnia wszystkich pomieszczeń służących potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora, niezależnie od ich przeznaczenia i sposobu używania. W praktyce oznacza to, że powierzchnia użytkowa obejmuje zarówno pokoje, jak i inne przestrzenie mieszkalne, np. kuchnie czy przedpokoje.

Jednym z najczęściej poruszanych aspektów powierzchni użytkowej jest kwestia ścian działowych. Stanowią one przegrody wewnętrzne, których głównym celem jest podział przestrzeni na mniejsze strefy funkcjonalne. Mogą być wykonane z różnych materiałów, takich jak cegła, płyty gipsowo-kartonowe czy konstrukcje modułowe. Z perspektywy nabywców i deweloperów istotne jest, czy powierzchnia pod ścianami działowymi powinna być uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej. Zagadnienie to przez lata budziło liczne kontrowersje i interpretacje.

Różne normy

Przed wejściem w życie aktualnych regulacji, podstawą prawną dla określania powierzchni użytkowej była norma PN-ISO 9836:1997. Choć zawierała ogólne wytyczne dotyczące sposobu liczenia powierzchni, pozostawiała wiele miejsca na dowolne interpretacje. W rezultacie deweloperzy często wliczali powierzchnię pod ścianami działowymi do całkowitej powierzchni użytkowej. Argumentowano, że nabywcy mogą je swobodnie przestawiać lub usuwać, co zwiększa funkcjonalność mieszkania. Taka praktyka była jednak krytykowana przez nabywców, ponieważ prowadziła do nieścisłości w rzeczywistej ocenie dostępnej przestrzeni.

Przełomem było rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r., które wprowadziło obowiązek precyzyjnego uwzględniania wskaźników powierzchniowo-kubaturowych zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836.

W praktyce oznacza to, że deweloperzy muszą uwzględniać przepisy normy w projektach budowlanych, szczególnie w kontekście obliczania powierzchni pod ścianami działowymi. Choć linia orzecznicza w tej kwestii nadal się kształtuje, sądy coraz częściej przychylają się do interpretacji korzystnej dla nabywców.

Problematyczne ściany działowe

Deweloperzy powinni zadbać o zgodność dokumentacji z aktualnymi przepisami, aby uniknąć potencjalnych sporów z klientami. Kluczowe kroki to:
– współpraca z ekspertami – konsultacja projektów z prawnikami i architektami zapewnia zgodność z regulacjami,
– przejrzysta komunikacja z klientami – jasne określenie, jakie powierzchnie wliczono do użytkowej,
– aktualizacja procedur – wdrożenie nowych standardów obliczeniowych w procesie projektowania.
W przypadku gdy deweloper uwzględnia w powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię ścian działowych, coraz więcej nabywców nieruchomości decyduje się na dochodzenie swoich praw na drodze sądowej. Konsumenci domagają się wówczas wyrównania różnicy między ceną obliczoną na podstawie powierzchni użytkowej określonej przez dewelopera a ceną obliczoną zgodnie z powierzchnią ustaloną w oparciu o obowiązujące rozporządzenie.

Precedensowe orzeczenie sądowe

24 kwietnia 2024 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie wydał wyrok w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23, który może mieć istotne znaczenie dla nabywców lokali mieszkalnych. W orzeczeniu tym sąd uznał, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna być bowiem uwzględniana przy obliczaniu metrażu mieszkania.

Sąd dokonał wyraźnego rozróżnienia między trwałymi ścianami działowymi a ruchomymi przepierzeniami, podkreślając, że ściany murowane nie mogą być traktowane jako część powierzchni użytkowej, nawet jeśli postanowienia umowy deweloperskiej stanowiły inaczej. W opinii sądu praktyki polegające na zmienianiu norm prawnych w umowach stanowią naruszenie przepisów i prowadzenie do obejścia prawa na niekorzyść konsumentów.

Zmiany w przepisach dotyczących powierzchni użytkowej lokalu to wyzwanie, ale również szansa na poprawę relacji z nabywcami i uniknięcie potencjalnych konfliktów prawnych. Zrozumienie i stosowanie nowych regulacji może stać się przewagą konkurencyjną na rynku nieruchomości.