Inwestycja w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona. Chodzi tu o wszelkie prawa związane z nieruchomością i ją obciążających (ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteki, użytkowanie, służebności gruntowe oraz służebności osobiste jak również prawa obligacyjne wynikające z podpisanych przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości umów, np. umowy najmu, umowy dzierżawy bądź dożywocia) lub roszczenia dotyczące przeniesienia własności czy też użytkowania wieczystego nieruchomości. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków. Dlatego tak ważne jest przeprowadzenie analizy due diligence, w celu weryfikacji stanu prawnego i faktycznego oraz technicznego nieruchomości, co pozwoli na określenie ryzyk związanych z planowaną inwestycją. Inwestor powinien posiadać wiedzę o zapisach umownych między sprzedającym a ewentualnymi najemcami. Mogą one bowiem mieć istotny wpływ na plany związane z nieruchomością.

Prawo pierwokupu

Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu (art. 596-602 Kodeksu cywilnego; dalej „k.c”). Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona.

Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu – termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi (albo nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne warunki umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością), to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę (art. 599 § 1 k.c.). Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna i skuteczna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny (prawo pierwokupu w takiej sytuacji wygasa poza sytuacją ujawnienia prawa pierwokupu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości).

Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest wówczas z mocy prawa nieważna (art. 599 § 2 k.c.).

Dostęp do drogi publicznej, działka zabudowana

Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma -ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość.

W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.

Zabytki i ochrona przyrody

Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy (w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; dalej u.o.z) również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztami. Zgodnie z art. 31 u.o.z. właściciel, który zamierza realizować roboty budowlane przy zabytku nieruchomym – wpisanym do rejestru lub objętym ochroną konserwatorską – jest zobowiązany pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji jeżeli ich przeprowadzenie jest niezbędne w celu ochrony zabytku. Na powyższe działania osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna – z pewnymi wyjątkami jak chociażby jednostka organizacyjna zaliczana do sektora finansów publicznych – może uzyskać dotację od ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, w przypadku gdy koszt planowanych badań archeologicznych i ich dokumentacji będzie wyższy niż 2 proc. kosztów planowanych działań.

Przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 13 ust. 4 ustawy o  gospodarce nieruchomościami).

Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić prowadzenie inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem art. 32 ust. 1 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane).

Cudzoziemcy

Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem (w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydawanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. W przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, co do których nie miały i nie mają również obecnie zastosowania ograniczenia w nabywaniu nieruchomości niebędących nieruchomościami rolnymi bądź leśnymi, począwszy od 1 maja 2016 r., nie jest wymagane uzyskanie przez nich zezwolenia także na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych (ze względu na 12-letni okres ochronny dotyczący zakupu nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców po akcesji RP do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004 r. ). Od tego dnia podlegają oni takim samym ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych jak polscy obywatele i przedsiębiorcy, wynikającym m.in.:

• z ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
• ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwu,
• ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw.

Strefy ochronne

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych i jeśli tak, to w jakim zakresie.

Na ostateczną wysokość kosztów związanych z planowaną inwestycją ma wpływ ewentualna konieczność zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze lub nieleśne i wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej. Podstawą do wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej stanowią ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę planowanej przez inwestora inwestycji albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.